Что бы ни происходило вокруг, для каждого человека самое важное, чтобы дома было тепло, светло, чисто и уютно. Состояние подъезда и дома — это зона ответственности управляющей компании. Но не только. На самом деле от самих жильцов тоже многое зависит. О том, как попытаться объединить усилия обеих заинтересованных сторон и добиться положительных результатов  в решении проблем ЖКХ, мы беседуем с генеральным директором ООО «Жилкомсервис № 2 Выборгского района» Любовью Ивановной Макиевой.

— Расскажите об обслуживаемом вами жилищном фонде и состоянии этих домов.

— Территория, обслуживаемая ООО «ЖКС № 2 Выборгского района», — вся северо-восточная часть района. Мы обслуживаем 8,7 % многоквартирных домов района. В основном это застройка 70-х годов прошлого столетия. Средний возраст домов, многие из которых «корабли», составляет 35 лет. Износ обслуживаемого жилищного фонда — около 30 %.

В 84 многоквартирных домах с 2008 по 2016 год был произведен капитальный ремонт, что составляет 64 % от общего количества домов. В 2015 году в 62 домах произведен планово-профилактический текущий ремонт на общую сумму более 91 427,63 тыс. руб., а на  2016 год запланирован ремонт в 68 домах на сумму 98 402,52 тыс. руб. (в том числе косметический ремонт 131 лестничной клетки, ремонт 0,31 тыс. кв. м мягкой кровли,  ремонт и окраска 1,05 тыс. кв. м  фасадов). 

В структуре наше гожилкомсервиса 6 производственных участков, которые объединены в 3 инженерно-технические службы. Есть единая аварийно-диспетчерская служба, служба механизации, служба главного энергетика, ремонтно-восстановительная служба, административно-управленческие отделы. 

— С кадрами проблем нет?

— Штат у нас укомплектован на 80 %. Есть некоторая нехватка дворников, и текучесть кадров тоже существует. Петербуржцы на эту работу не идут, поэтому приходится принимать приезжих, а это — визы, разрешение на работу. Но ситуация не критическая, сотрудников для выполнения необходимых работ вполне хватает.

— А как с технической оснащенностью?

— У нас 15 уборочных единиц техники: из них 11 единиц плужно-щеточных, 4 единицы щеточно-погрузочных и 3 машины пескопосыпки-поливомоечные для содержания территории в надлежащем санитарном состоянии. Мы имеем 6 мусоровозов, 2 стационарных пресса  для уменьшения объема и своевременного вывоза бытовых отходов, 3 машины для аварийно-диспетчерской службы и

11 машин для доставки материалов и работников к месту работы, сварочные посты.

Используем и средства малой механизации: 24 снегоуборщика, профессиональную воздуходувку, 3 высотореза, есть навесная и ротационная косилки, измельчитель древесных остатков. Недавно приобрели специальное устройство для мойки и дезинфекции мусоропроводов.

— Техническое обслуживание и текущий ремонт выполняете только своими силами или привлекаете сторонние организации?

— Техническое обслуживание включает в себя аварийно-диспетчерское обслуживание, подготовку к отопительному сезону, которая выполняется работниками жилкомсервиса. Силами подрядных организаций производятся главным образом общестроительные работы (герметизация стыков стеновых панелей, установка стеклопакетов и ремонт лестничных клеток), что составляет около 20-25 % от общего объема выполненных работ.

Не могу не сказать о проблеме иждивенческого отношения некоторых пользователей к жилому фонду. Акты вандализма — не редкость, хотя таких проявлений и становится меньше. Большая беда — «граффити» на наружных стенах домов, которые мы регулярно отмываем, расходуя на это средства текущего ремонта, которые могли пойти на сам ремонт. 

— Состояние лифтового хозяйства — это самая сложно решаемая проблема?

— Пожалуй, да. Срок эксплуатации многих лифтов уже превышен, а замена даже одного из них — это очень дорогое удовольствие. Периодическое техническое освидетельствование лифтов проводит специализированная организация ООО ИЦ «Ликон», техническое обслуживание и ремонт — ООО «МЛМ Нева трейд».

Некоммерческой организацией «Фонд — региональный оператор  капитального ремонта общего имущества в МКД» в рамках программы капитального ремонта в 2015 году заменено 111 лифтов в 12 домах; в 2016 году заменено 73 лифта в 13 домах; в 2017 году запланирована замена 37 лифтов в 5 домах. Но, конечно, этого недостаточно.

— Можно ли как-то приблизить срок капремонта?

— Можно, но для этого должно быть решение общего собрания собственников и их готовность отчислять дополнительные средства на капитальный ремонт. Посмотреть, в каком году в вашем доме будет капитальный ремонт, можно на сайте фонда fkr-spb.ru, введя свой адрес.

— А что скажете о состоянии фасадов и балконов?

— Мастера по эксплуатации  проводят ежедневные визуальные осмотры фасадов домов с занесением результатов в журналы осмотра. По 12 домам, где выявлено неудовлетворительное состояние фасадов, проведено обследование балконов и лоджий  специализированными организациями ОАО «ЛЕНЖИЛНИИПРОЕКТ»  и  ООО «ПРОЕКТ СПБ». Состояние ограждений балконов и лоджий признано  ограниченно работоспособным.

По результатам осмотров фасадов домов серии 1ЛГ 606-М и аналогичных разработан и выполняется  план мероприятий по предупреждению обрушения и дальнейшего разрушения ограждающих конструкций балконов и элементов фасадов. В связи с этим внесены  изменения в адресные программы по текущему ремонту и проведена корректировка планов  с увеличением объема работ по ремонтам фасадов по статье «Текущий ремонт» на 2017 год.

— Какие инновации появились в работе вашей организации?

— В 2012 году мы приобрели программу ИПК «Супер МКД» (инновационный программный комплекс «Содержание, управление, планирование и ежегодный ремонт многоквартирного дома»). Она предназначена для автоматизации процессов планирования и учета работ по обслуживанию и ремонту домов, находящихся в управлении управляющей компании. В ней отражаются все необходимые сведения по каждому дому (инвентаризационные ведомости, все выявленные дефекты и их фото).

Данные в программу по каждому дому заносятся мастерами по эксплуатации из технических паспортов, поэтажных планов, визуальных осмотров, кадастровых планов земельных участков. На основании осмотров, проводимых  мастерами, формируются акты весеннего и осеннего осмотра. «СУПЕР МКД» содержит всю техническую документацию по конструктивным элементам и сетям, информацию по дефектам  по классу опасности с 2012 года, данные о финансовых показателях по домам, информацию о выполнении  плана в разрезе каждого исполнителя и подразделения.

Она также содержит подомовые акты выполненных работ и услуг, формирует наряды выполненных работ по специальностям, стоимость отдельных видов услуг и жилищной услуги для каждого дома; ведет накопительные подомовые счета. Все это дает нам возможность более эффективно планировать свою работу.

— Как решается задача энергосбережения?

— Самое простое мероприятие по сбережению тепловой энергии — замена старых окон на стеклопакеты. Вот уже несколько лет мы эту работу ведем по нарастающей. Так, в  2012 году установлено 468 стеклопакетов, в 2013 году — 837, в 2014 году — 889, в 2015 году — 1296. Кроме того, идет установка дополнительных дверей, герметизация стыков стеновых панелей. Контроль за работами по устранению дефектов, связанных с повышенными теплопотерями через фасады домов, производится с помощью тепловизора (его мы приобрели в 2013 году).

Стараемся использовать в работе современные энергосберегающие материалы и изделия. Например, для утепления фасада первого этажа дома по адресу: пр. Энгельса, д. 147, корп. 2, использовалась каменная вата — современный утеплитель, обладающий устойчивостью к механическим воздействиям, отличными звукоизоляционными и противопожарными свойствами. Вместе с тем, хорошо пропуская водяной пар, он остается сухим, а это влияет на микроклимат в здании и долговечность строительной конструкции.

Для интеллектуального освещения лестничных клеток устанавливаем энергосберегающие и светодиодные светильники с оптико-акустическими датчиками, для освещения фасадов — светодиодные светильники. Установлена автоматизированная система учета и контроля (АСКУРДЭ). Она позволяет в режиме реального времени получать информацию с объектов производства, распределения и потребления энергоресурсов, анализировать параметры теплоснабжения, чтобы своевременно принимать меры по их восстановлению до нормативов.

— Как решаете проблему с неплатежами населения?

— Это больная тема. Наличие дебиторской задолженности населения ведет к наличию постоянной задолженности управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями, то есть кредиторской задолженности. Хуже всего, когда от просрочки внесения обязательных платежей люди переходят к систематической неуплате.

Начинаем мы, конечно, с предупреждений. Как правило, это письмо-уведомление, напоминания, прикрепляемые к ежемесячным счетам-квитанциям, телефонные звонки или личный визит  сотрудников инженерно-технических служб по адресу проживания должников для разъяснения их обязанностей и последствий неуплаты долга. На начало октября этого года было выдано 6556 предписаний на сумму 535 010 тыс. руб., из которых оплачено 2158 на сумму 20 410 тыс. руб. Но эти меры обычно срабатывают лишь тогда, когда человек по рассеянности пропустил день оплаты и задолженность не превышает двух-трех месяцев.

— А если больше трех месяцев?

—  Тогда к работе подключаются сотрудники юридического отдела, которые составляют иски и передают их в суд. С 1 июня 2016 года внесены поправки в гражданское процессуальное законодательство — введена обязательность приказного производства.  Суммы задолженности, не превышающие 500 000 рублей, подлежат взысканию путем вынесения судебного приказа с обязательным начислением пеней. За 9 месяцев нами передано в суд 1681 заявление о вынесении судебного приказа и исковых заявлений на сумму 12 573 тыс. руб. При этом судами вынесено 1346 решений на сумму 8 356 тыс. руб.

Затем в дело вступают судебные приставы-исполнители. На этом этапе ведется работа по поиску денежных средств и имущества должников. Первой ступенью в исполнении решения становится арест банковских счетов и блокирование банковских карт, а также расчетных счетов Пенсионного фонда, на которые идут денежные поступления по зарплате, пособиям, пенсиям и прочим выплатам. С начала года судебным приставам направлено 877 исполнительных листов, сумма полученных средств составила 15 124 тыс. руб.

— Какие еще есть методы воздействия?

— Кроме того, все должники, имеющие задолженность свыше 10 тысяч рублей, попадают в «черные списки» ОВИРа неплательщиков коммунальных услуг и таможни. Они не могут пересечь границу, пока не оплатят свой долг. Запрет на распорядительные действия и арест имущества — также весьма действенная мера. Управляющая компания имеет право конфисковать технику, автомобиль и прочие ценные вещи, на покупку которых у неплательщика зачастую средства есть, а вот на оплату коммунальных услуг — нет.

— Удалось ли наладить взаимодействие с советами многоквартирных домов?

— Контроль  за исполнением текущего и капитального ремонта осуществляется инженерами  ПТО совместно с представителями домовых советов. Передача объекта в работу, приемка выполненных работ, устранение замечаний также выполняются при их участии. И мы заинтересованы в том, чтобы в совет дома входили люди небезразличные, болеющие за дело. Среди таких активных председателей советов МКД хотелось бы отметить Л. В. Морозову (пр.Луначарского, д. 27, корп. 1), Е. В. Кручинину (ул. Есенина, д. 6, корп. 1), С. Ю. Маскавенко (ул. Сикейроса, д. 7, корп. 1), О. М. Покровского (пр.Энгельса, д. 151, корп. 2), Т. А. Членову (ул. Есенина, д. 36, корп. 1), В. В. Ивашкина (пр. Культуры, д. 12, корп.1).

Приятно, когда люди сами проявляют инициативу. В этом году, например, впервые в некоторых домах мы делали ремонт с учетом пожеланий жителей, которые участвовали в выборе материалов и даже колера краски. Надо сказать, что совместными усилиями мы можем гораздо эффективнее решать любые возникающие проблемы и влиять на «погоду» в доме.

ЖКС № 2 это: 130 многоквартирных жилых домов (в том числе 3 дома ТСЖ) общей площадью 1 млн 700 тыс. кв. м;
                         815 лифтов;
                         7527 балконов и 23 354 лоджий.
                        439 сотрудников.


ООО «ЖКС № 2 Выборгского района»
194156, Санкт-Петербург, пр. Пархоменко, д. 24/9. Сайт: gks2vyb.ru.

Руководство:
Макиева Любовь Ивановна — генеральный директор ООО «ЖКС № 2 Выборгского района». Телефон 550-29-83.
Приемные дни: вт. 17.00-19.00, пт. 10.00-12.00.

Журавлева Ольга Юрьевна — заместитель генерального директора по финансово-экономическим вопросам. Телефон 550-29-83.
Приемные дни: вт. 16.00-18.00, пт. 10.00-12.00.

Иваненко Дмитрий Андреевич — главный бухгалтер. Телефон 550-29-83.